Was Immobilienbesitzer jetzt über Heizungssanierungen wissen müssen
Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit 57,7% Ja-Stimmen die Reform der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Im Kanton Aargau fiel die Zustimmung mit 69% sogar noch deutlicher aus. Doch was bedeutet diese Entscheidung konkret für Immobilienbesitzer, die eine Heizungssanierung planen? Dieser Artikel beantwortet die wichtigsten Fragen.
Wann tritt das neue Gesetz in Kraft?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts tritt frühestens ab der Steuerperiode 2028 in Kraft. Das bedeutet: Bis mindestens Ende 2027 gilt das bisherige System weiter. Es besteht also eine Übergangsfrist von rund zwei Jahren.
Der genaue Zeitpunkt des Inkrafttretens wird vom Bundesrat nach Konsultation der Finanzdirektorenkonferenz (FDK) festgelegt. Die Kantone müssen zunächst entscheiden, ob und wie sie die neue besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften ausgestalten wollen.
Muss der Auftrag vor Inkrafttreten vergeben werden?
Ja, um noch vom steuerlichen Vorteil zu profitieren, sollte die Heizungssanierung bis Ende 2027 abgeschlossen sein.
Entscheidend ist nicht nur die Auftragsvergabe, sondern die tatsächliche Durchführung und Abrechnung der Arbeiten. Nur Sanierungskosten, die in der Steuerperiode 2027 oder früher anfallen, können noch als Unterhaltskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Da Heizungssanierungen und Bewilligungsverfahren je nach Kanton erhebliche Zeit in Anspruch nehmen, sollten Immobilienbesitzer frühzeitig mit der Planung beginnen, um die steuerlichen Vorteile noch nutzen zu können. Eine rechtzeitige Projektierung ist entscheidend, um alle notwendigen Schritte bis Ende 2027 abschliessen zu können.
Welchen Einfluss hat das neue Gesetz auf Heizungssanierungen?
Die Reform hat erhebliche finanzielle Auswirkungen auf Heizungssanierungen:
Bis Ende 2027 (aktuelles System):
- Der Eigenmietwert wird als Einkommen versteuert
- Unterhaltskosten wie Heizungsersatz sind vollständig steuerlich abziehbar
- Schuldzinsen können abgezogen werden
- Fördergelder werden von Bund und Kantonen ausbezahlt
Ab 2028 (neues System):
- Der Eigenmietwert entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum
- Unterhaltskosten sind auf Bundesebene nicht mehr steuerlich abziehbar
- Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt (nur noch für Ersterwerber zeitlich begrenzt und für vermietete Objekte)
- Fördergelder bleiben bestehen
- Kantone können bis 2050 eigene Abzüge für energetische Massnahmen einführen (welche Kantone dies tun werden, ist noch offen)
Wichtig: Für vermietete Liegenschaften bleibt der Liegenschaftsunterhalt weiterhin unbeschränkt abzugsfähig. Die Reform betrifft primär selbstgenutztes Wohneigentum.
Welchen steuerlichen Vorteil haben Immobilienbesitzer noch bis Ende 2027?
Die steuerliche Ersparnis hängt vom individuellen Steuersatz und Einkommen ab. Bis Ende 2027 können Immobilienbesitzer die Kosten für Heizungssanierungen (abzüglich erhaltener Fördergelder) vollständig von ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Je nach persönlichem Steuersatz kann dies zu erheblichen Einsparungen führen.
Ab 2028 entfällt dieser Abzug auf Bundesebene komplett. Die Differenz zwischen einer Sanierung bis 2027 und einer ab 2028 kann je nach Einkommen und Projektumfang mehrere tausend Franken betragen. Immobilienbesitzer mit höherem Einkommen und entsprechend höherem Grenzsteuersatz profitieren besonders stark vom aktuellen System.
Warum muss frühzeitig gehandelt werden?
Es gibt mehrere überzeugende Gründe, warum Immobilienbesitzer in der Schweiz jetzt aktiv werden sollten:
1. Zeitliche Engpässe
Eine Heizungssanierung durchläuft mehrere Phasen, die Zeit benötigen:
- Beratung und allfällige Machbarkeitsstudie
- Planung und Offerteinholung
- Bewilligungsverfahren (je nach Kanton und Gemeinde)
- Ausführung der Arbeiten
Wer Ende 2027 noch profitieren möchte, sollte spätestens im ersten Quartal 2027 mit der konkreten Planung beginnen, um ausreichend Zeit für alle notwendigen Schritte einzuplanen.
2. Kapazitätsengpässe bei Fachbetrieben
Es ist zu erwarten, dass viele Immobilienbesitzer die steuerlichen Vorteile noch nutzen möchten. Dies führt voraussichtlich zu:
- Längeren Wartezeiten bei Planern und Installateuren
- Höherer Auslastung und möglicherweise steigenden Preisen
- Engpässen bei Materialbeschaffung
3. Zustand der bestehenden Heizung
Viele Öl- und Gasheizungen in der Schweiz sind bereits 15–25 Jahre alt. Ein Ausfall in der Heizperiode führt zu:
- Notfalllösungen mit höheren Kosten
- Zeitdruck bei der Planung
- Möglicherweise suboptimalen Lösungen
- Verpassten steuerlichen Vorteilen, wenn der Ausfall nach 2027 erfolgt
4. Langfristige Betriebskostenersparnis
Moderne Wärmepumpen bieten gegenüber fossilen Heizsystemen:
- Niedrigere Unterhaltskosten
- Unabhängigkeit von fossilen Energieträgern
- Wertsteigerung der Immobilie
- Erfüllung zukünftiger gesetzlicher Anforderungen
5. Unsichere kantonale Regelungen
Ob und welche Kantone ab 2028 eigene steuerliche Abzüge für energetische Massnahmen einführen, ist derzeit noch unklar. Die Kantone haben bis 2050 Zeit, solche Regelungen zu schaffen – aber es besteht keine Garantie. Wer jetzt handelt, geht auf Nummer sicher.
Handlungsempfehlungen für Schweizer Immobilienbesitzer
Sofortiger Handlungsbedarf (Heizung älter als 15 Jahre):
- Kontaktieren Sie einen Heizungsplaner für eine Beratung resp. für eine Machbarkeitsstudie
- Prüfen Sie Fördermöglichkeiten bei Ihrem Kanton
- Holen Sie Offerten ein und vergleichen Sie Systeme
- Stellen Sie Bewilligungsgesuche bis spätestens Frühjahr 2027
Mittelfristiger Handlungsbedarf (Heizung 10–15 Jahre alt):
- Lassen Sie den Zustand Ihrer Heizung professionell prüfen
- Erstellen Sie eine Machbarkeitsstudie für verschiedene Heizsysteme
- Planen Sie die Sanierung für 2026/2027 ein
- Berücksichtigen Sie die steuerlichen Vorteile in Ihrer Kalkulation
Langfristige Planung (Heizung jünger als 10 Jahre):
- Beobachten Sie die Entwicklung der kantonalen Regelungen
- Prüfen Sie, ob eine vorzeitige Sanierung trotz funktionierender Heizung wirtschaftlich sinnvoll ist
- Berücksichtigen Sie, dass ab 2028 nur noch Fördergelder, aber keine Steuerabzüge mehr möglich sind
Fazit
Die Abschaffung des Eigenmietwerts stellt für Immobilienbesitzer in der Schweiz eine bedeutende Veränderung dar. Wer eine Heizungssanierung plant, sollte diese bis Ende 2027 realisieren, um noch von steuerlichen Abzügen zu profitieren. Die Differenz kann je nach Einkommen und Projektumfang mehrere tausend Franken betragen.
Frühzeitige Planung ist entscheidend: Bewilligungsverfahren, Fachkräftemangel und die Komplexität moderner Heizsysteme erfordern ausreichend Vorlaufzeit. Immobilienbesitzer, die jetzt handeln, sichern sich nicht nur steuerliche Vorteile, sondern auch bessere Konditionen bei Planern und Installateuren.
Die Fördergelder von Bund und Kantonen bleiben auch nach 2028 bestehen – aber der zusätzliche steuerliche Vorteil entfällt. Wer diese Chance nutzen möchte, sollte jetzt aktiv werden.
Planerbüro Imhof & Partner GmbH unterstützt Sie bei der Planung und Umsetzung Ihrer Heizungssanierung. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Erstberatung.